Ayvalık Villa m² Fiyatları 2026: Mahalle Mahalle Gerçek İlan Verisi
Ayvalık’ta aktif 638 villa ilanının m² fiyatlarını mahalle bazında topladık. İlçe geneli medyan yaklaşık 98 bin ₺/m²; en pahalı mahalle ile en uygun mahalle arasındaki fark 2.5 katı buluyor.
Özet
- ✦Ekim 2026 itibarıyla Ayvalık’ta satılık villaların ilçe geneli m² medyanı yaklaşık 97.513 ₺ (638 aktif ilan).
- ✦En yüksek medyan Mithatpaşa Mahallesi bölgesinde (~170.769 ₺/m²), en erişilebilir bölgelerden biri Altınova Mahallesi (~67.624 ₺/m²).
- ✦Aynı mahallede bile alt ve üst çeyrek arasında %56 fark var; tek bir bölge ortalamasıyla teklif vermek yanıltıcı olabilir.
Veri nereden geliyor?
Rakamlar, Ekim 2026’da büyük emlak ve ilan platformlarında yayında olan satılık villa ilanlarından derlendi. Mükerrer kayıtlar, arsa payı hatalı girilmiş ilanlar ve aşırı uç sapmalar IQR (%25-%75 çeyrekler arası aralık) yöntemiyle filtrelendi; her mahalle için m² birim fiyatının medyanı ile alt ve üst çeyreği çıkarıldı.
Bunlar ilanlarda talep edilen açılış fiyatlarıdır, tapu devir bedelleri değildir. Pazarlık marjı ve satıcı motivasyonuna bağlı olarak gerçekleşen kapanışlar genellikle talep edilen fiyatın altında gerçekleşir.
Mahalle mahalle Ayvalık villa m² medyanları (Ekim 2026)
Mithatpaşa Mahallesi: ~170.769 ₺/m² (36 ilan) · Namık Kemal Mahallesi: ~163.292 ₺/m² (34 ilan) · 150 Evler Mahallesi: ~161.000 ₺/m² (5 ilan) · Sakarya Mahallesi: ~154.167 ₺/m² (18 ilan) · Sahil Kent Mahallesi: ~150.000 ₺/m² (31 ilan).
Sefa Çamlık Mahallesi: ~144.091 ₺/m² (35 ilan) · Fethiye Mahallesi: ~122.656 ₺/m² (5 ilan) · Ali Çetinkaya Mahallesi: ~86.000 ₺/m² (16 ilan) · Fevzipaşa vehbibey Mahallesi: ~80.771 ₺/m² (6 ilan) · Küçükköy Mahallesi: ~80.769 ₺/m² (99 ilan).
Altınova Mahallesi: ~67.624 ₺/m² (256 ilan).
Çevre ilçelerle karşılaştırma
Ege ve Akdeniz sahil bandında villa m² medyanları: Bodrum ~129.800 ₺, Çeşme ~129.000 ₺, Datça ~118.400 ₺, Urla ~115.400 ₺, Kaş ~109.300 ₺, Marmaris ~102.100 ₺, Fethiye ~99.000 ₺, Güzelbahçe ~98.500 ₺, Ayvalık ~97.500 ₺, Foça ~88.700 ₺, Alanya ~75.500 ₺, Kuşadası ~74.600 ₺, Edremit ~73.000 ₺, Menderes ~71.200 ₺, Sapanca ~69.800 ₺, Didim ~69.200 ₺, Seferihisar ~67.600 ₺, Döşemealtı ~62.600 ₺. Ayvalık, bölgesel konumuna, parsel büyüklüklerine ve denize mesafesine göre bu skalada kendine özgü bir değerleme dinamiğine sahiptir.
Ayvalık pazarında arsa maliyeti, inşaat ruhsat durumu ve villa niteliği (müstakil havuz, geniş parsel, site içi sosyal imkanlar) m² değerini doğrudan etkiler.
Baktığınız villanın fiyatı makul mü?
Bir villanın istenen fiyatını değerlendirirken ilk adım, m² fiyatını o mahallenin güncel medyanıyla kıyaslamaktır. Ücretsiz ilan ekspertiz aracında (selectautomation.ai/uygulamalar/ilan-ekspertiz) m² ve fiyat girerek ya da ilan linki yapıştırarak emsale göre yüzde kaç fark olduğunu, değerleme bandını ve ideal pazarlık açılış teklifini saniyeler içinde görebilirsiniz.
Bölgede Villa veya Arsa mı Düşünüyorsunuz?
Taşınmazınızda yerinde keşif yapalım; imar durumu, 3D kütle yerleşimi ve villa inşaat maliyetinizi birlikte netleştirelim.
İlgili Rehberler
Tüm İlçeler →Villa maliyeti için: Mimari proje m² fiyatları 2026
Sık Sorulan Sorular
Q. Bu fiyatlar resmi tapu satış fiyatı mı?
Hayır. Aktif ilanlardaki satıcı talep fiyatlarıdır; gerçek tapu satışları genellikle pazarlık payı kadar (%5-%12) daha düşüktür.
Q. Veriler ne sıklıkla güncelleniyor?
Mahalle emsalleri radar motorumuz tarafından günlük olarak taranır ve güncellenir; bu rehberdeki rakamlar Ekim 2026 tarihlidir.
Q. Neden bazı mahalleler listede yer almıyor?
İstatistiksel güvenilirlik için yeterli sayıda aktif villa ilanı (en az 3 ilan) bulunmayan mahalleler medyanı saptırmamak adına hariç tutulmuştur.